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万博app安卓最新版本是多少 - 一个信号多次出现,击中高房价“软肋”?1类人有福,2类人遇麻烦

2020-01-11 16:22:36 阅读量:1162

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万博app安卓最新版本是多少,来源:楼事纪tb

根据《中国城市家庭财富健康报告》显示,截至2018年,住房资产在我国家庭总资产中的占比为77.7%,而金融资产占比仅为11.8%。报告认为,目前我国城市家庭的财富管理处于不健康的状态。其实,这个不难理解,过去一二十年,伴随房价上涨,越来越多的家庭把买房当作资产增值的手段。财富增加固然是好事,但房子作为一种特殊的商品,而且还是固定资产,一旦价格出现了波动,想要变现并非那么容易。

因此,房地产政策稍有风吹草动,都可能关系到房价涨跌,最终关系到大家的钱袋子。那么,到底什么因素决定了房价走向?如果你去问,估计10个人会给你10个不同答案,比如调控政策、地段、开发商资质、市场预期、土地价格、信贷政策等等。在经济学家任泽平看来,把握好一个城市的房价走势:长期看人口,中期看土地,短期看金融,其中金融是杠杆,土地是供给,人口则是根本需求。

应该说,任泽平把握了影响房价的三个核心因素,这一判断“法则”目前也已经得到了业内的普遍认可。不过,长期以来,在这三个因素中,有人说土地是高房价的根源,有人说人口决定了房价的未来,而常常忽略了金融对房价的影响力。在笔者看来,可供住宅开发利用的土地资源都是有限的,而且伴随人口拐点的来临,人口红利因素也在逐步减弱,唯有金融因素可以贯穿始终,所以金融的影响力不可忽视。

其实,笔者认为,高房价本质上就是一个金融问题。为什么这么说呢?你不妨仔细想想,与其他行业相比,房地产行业主要有什么不同?其实,没有太大的不同,唯一的区别就是高杠杆,无论是开发商拿地,还是老百姓买房,都离不开加杠杆,炒房客甚至不惜利用消费贷、经营贷、信用卡套现等方式来炒房,从中赚取巨额利润,高杠杆也是长期以来房地产行业“一枝独秀”的重要原因之一。

回头看看这十多年,你会发现,无论是买房暴富的神话,还是“楼王”、“地王”引起的喧嚣,都离不开高杠杆的加持。因此,只要针对房地产行业降低杠杆,“地王”风光就很难再现,炒房客也就会失去投机炒房的“肥沃土壤”,而购房者在买房问题上也就不用再盲从,最终房价自然就会无力抬头。简而言之,高杠杆就是高房价的一块“软肋”,一旦击中了这个软肋,房价就会失去上涨的动力。

楼市“动真格”,一个信号反复出现,击中高房价“软肋”

众所周知,本轮调控与历次大不相同,主要在于调控目的并不单单为了控制房价,防范房地产风险成了更重要的目标。对此,央媒发表评论文章称,促进房地产健康发展,关键就是加强对房地产金融的监管,把好楼市资金“水龙头”。显然,去杠杆就是防范房地产风险的主要抓手。因此,过去两三年,无论是央行还是银保监会,都把加强对房地产金融政策的监管摆在了重要位置,而且这一信号反复出现。

尤其是进入2019年下半年以来,国家明确“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”,随后监管部门密集出拳。银保监会加强了对银行贷款、信托、债券、消费贷等方面的监管,严控资金违规流入房地产。此外,央行在《2019年金融稳定报告》中也再次明确未来将要继续遵循房住不炒的定位,抑制投机性购房,同时,央行对未来的资金流向作了“暗示”,将会引导资金加大对实体行业和住房租赁市场的支持。

伴随房地产金融政策的持续收紧,如今楼市调控取得了显著效果:一方面,开发商拿地热情逐渐降低,比如融创、富力就早早就宣布了暂停拿地,而且土地溢价率逐渐降低,地王风光不再。另一方面,投机炒房空间大大缩减,炒房客已经纷纷离场,楼市变得更加理性和冷静。值得注意的是,就在央行、银保监会逐步收紧房地产融资渠道的同时,让开发商“坐立不安”的又一政策出台了。

日前,黑龙江住房和城乡建设厅、省地方金融监督管理局等六部门联合下发了《加强全省房地产市场监管的通知》。通知明确规定,2020年1月1日以后获得土地开发权的房地产开发项目,要实行项目资本金监管制度。各地要建立起开发购地资金审查制度,确保开发商使用合规自有资金购置用地。何为合规自有资金?通知规定来源不属于金融贷款、市场融资等,同时也明确,一旦违规,两年内禁止土地招拍挂。

笔者认为,这一政策的出台动了真格。过去两三年时间,虽然楼市调控政策收紧了开发商的融资渠道,但基本都体现在提高融资成本上慢,并未彻底堵住,而黑龙江这一政策的出台则要求开发商只能用自己的钱来拿地,对楼市的影响无疑是巨大的,可以预见的是,地王出现的概率将大大降低,一旦地价稳定了,房价也就稳定了。但是,对资金实力较弱的中小房企而言,恐怕要“坐立不安”了,因为靠自己的资金拿地压力显然是巨大的。

一类人有福,两类人遇麻烦

大家都知道,房地产作为资金密集型行业,从拿地到运营都离不开贷款的支撑。因此,控制住了开发商、炒房客盲目加杆杠的规模,就缩减了资金流入楼市的规模,这无疑相当于击中了高房价的“软肋”。对此,中原地产分析师张大伟表示,限售、限购等政策不是最影响房地产的关键性政策,只要信贷政策不宽松,楼市就很难有太明显的方向性变化。那么,2020年信贷政策有可能宽松吗?

笔者认为,关于这一点,购房者可以放心了。日前,国家经济工作会议针对2020年房地产走向进行了明确定调:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理机制,促进房地产平稳健康发展。短短几十个字,但已经可以看出,2020年的房地产市场仍旧稳字当头,这意味着信贷政策基本还会延续目前的态势,不会有太大的起伏和变化,所以高房价难以再次复制。

在这样的趋势下,一类人有福了,两类人可能会遇到麻烦了。目前,房地产市场稳字当头,对普通购房者而言显然是一大利好消息,如果有能力可以考虑买房,如果资金不足则可以考虑先租后买,基本不用再次担心错失购房时机的问题了。反之,房价不涨不跌,对于炒房囤房客来说只会增加持有成本,而且想要把多余的房子卖掉,可能也会面临无人接盘而无法变现。此外,房地产信贷政策收紧,尤其是只能用自己的资金来拿地,这对于资金链本就承压的中小房企来说,可能会继续迎来洗牌。